2025/09/17(水)
不動産を売却した時の譲渡所得税とは？
こんにちは！旭川不動産売却専門店カウイエの塚田です！
今回は不動産を売却した時の譲渡所得税についてお話します！
税金なので絶対ではありません。あくまでも一つの意見として聞いていただければと思います！
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算する。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なる。
・長期譲渡所得とは
┗譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えている場合の譲渡所得
※売却した日から5年を経過しただけでは、長期譲渡所得にはならない。
・短期譲渡所得とは
┗譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の譲渡所得
土地や建物を売却した時の譲渡所得に対する税金は、分離課税
・分離課税とは
┗給与所得などの他の所得と区分して計算
※確定申告の手続きは、他の所得と一緒に行う
課税譲渡取得金額の計算
・計算方法
┗譲渡価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
・譲渡価格とは
┗取得費：土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除）や
媒介報酬料（仲介手数料）などの合計額。実際の取得費の金額が譲渡価格の5％に
満たない場合は、譲渡価格の5％相当額を取得費として計算。
┗譲渡費用：媒介報酬料（仲介手数料），測量費用など土地や建物を売るために直接要した費用，
貸家の売却に際して支払った立退料，建物の解体費用など
┗特別控除額：収用などの時、最高5000万円
自分が住んでいる家屋と土地を売った時、最高3000万円
税額の計算
┗課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算
┗長期譲渡所得：所得税 15％，住民税 5％
短期譲渡所得：所得税 30％，住民税 9％
マイホームを売却した時の特例
・売却した資産は下記の１～５までのいずれかに該当する資産であること
- 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋
※住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限る。
※その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用しても構わない。
- １または２の家屋とともに売ったその敷地や借地権
- １または２の家屋を取り壊した場合のその敷地で、次の２つの要件すべて該当するもの。
┗その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊してから日から１年以内に締結され、
かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
┗家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など
その他の用に供していないこと。
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの。
┗上記１の家屋の敷地の場合は、災害があった日から３年を経過する日の
属する年の12月31日まで。
┗上記２の家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から３年を経過する日の
属する年の12月31日まで。
・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての
損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の
適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。
・親子や夫婦など、特別な関係がある人に対して売ったものでないこと。
※特別な関係がある人
┗生計を一にする親族，家屋を売った後その売った家屋で同居する親族，
内縁関係にある人，特殊な関係のある法人など
適用除外
・特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、
その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘などのように主として趣味，娯楽または保養のために所有する家屋
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