2026/02/27(金)
不動産売却で知っておきたい「譲渡所得税」とは ～売却後に後悔しないための税金の基礎知識～
こんにちは！不動産売却専門店カウイエの塚田です！
今回は不動産売却の譲渡所得税についてお話します！
不動産を売却した際、「思ったより手元にお金が残らなかった」と感じる方は少なくありません。その理由の多くが「譲渡所得税」です。
不動産売却では、売却価格だけを見るのではなく、税金まで考えた資金計画が重要になります。本コラムでは、不動産売却時にかかる譲渡所得税について、分かりやすく解説します。
■譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。
ここでいう利益とは、単純に「売却価格」ではありません。購入時の費用や売却時の費用を差し引いて計算されます。
▼譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
この計算によって算出された金額に対して税金がかかります。
■取得費とは？
取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用を指します。
【主な取得費】
・不動産の購入代金
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・建物の建築費用
なお、建物については「減価償却」が行われるため、購入価格をそのまま取得費として計算できない点に注意が必要です。
また、購入時の契約書や領収書を紛失している場合、取得費が正しく計算できず、税額が高くなるケースがあります。
■譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
【主な譲渡費用】
・仲介手数料
・測量費
・建物解体費用
・広告費
・売買契約書の印紙代
これらの費用をしっかり整理しておくことで、課税対象となる利益を抑えることができます。
■税率は所有期間によって変わる
不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく変わります。
|
区分 |
所有期間 |
税率 |
|
短期譲渡所得 |
5年以下 |
約39％ |
|
長期譲渡所得 |
5年超 |
約20％ |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されます。
売却のタイミングによって税率が大きく変わるため、売却時期の調整が重要になる場合があります。
■マイホーム売却には税金の特例がある
居住用不動産（マイホーム）を売却する場合、税負担を軽減できる特例制度があります。
▼3,000万円特別控除
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
例えば
・売却益が2,000万円 → 課税なし
・売却益が4,000万円 → 1,000万円のみ課税
ただし、適用には「実際に居住していたこと」など、細かい条件があります。
■相続不動産の売却は注意が必要
相続した不動産を売却する場合、取得費の計算が難しくなるケースがあります。また、相続時の評価額ではなく、被相続人の購入価格が基準となる場合もあり、税額が大きく変わる可能性があります。
相続不動産の売却では、早めの専門家相談が重要です。
■譲渡所得が出た場合は確定申告が必要
譲渡所得が発生した場合、会社員の方でも確定申告が必要になります。
申告方法や必要書類については、国税庁の公式サイトで確認することができます。
■不動産売却で失敗しないためのポイント
不動産売却では、次の4点を事前に整理しておくことが大切です。
・購入時の資料を保管しておく
・売却時の費用を記録する
・所有期間を確認する
・税制特例の適用可否を確認する
これらを把握することで、売却後の資金計画をより正確に立てることができます。
■まとめ
不動産売却では「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的に手元にいくら残るか」を考えることが重要です。
譲渡所得税は計算方法や特例制度によって大きく変わるため、事前に正しい知識を持つことが、安心・安全な売却につながります。
売却を検討されている方は、税金も含めた総合的な資金計画を立てることをおすすめします。
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