2025/08/31(日)
任意売却ってどうやるの？
こんにちは！旭川不動産売却専門店カウイエの塚田です！
今回は任意売却の流れについてお話します！
私も最近事例があり知ったことになります！！なので、知らない方も多くいらっしゃるのではないかと思います！
- 金融機関からの督促
住宅ローンの滞納が2か月程度続くと、債権者である金融機関から支払いを促すはがきが送られてきます。さらに滞納が続くと強く支払いを促す「督促状」が届きます。
その後も返済が滞り続けると、「催告書」が届き、「期限の利益喪失」を伝える通知が届きます。「期限の利益」とは、分割払い（ローン返済）できる権利のことで、この権利を喪失した場合は、金融機関から一括返済を求められることになります。
住宅ローンの借り入れ時に保証会社を利用している場合、「期限の利益」を喪失した段階で、保証会社が債務者に代わって、金融機関に一括返済します。その後は債権者（返済先）が保証会社へと変わります。
- 現状の把握
最初の通知が来た時点で、「残債がどのくらいあるのか？」「今家を売った場合、いくらで売れそうのか？」といった現状について調べる。
相場から見積もった価格で売れた場合に、「残債が完済できそうか」「最低いくらで売れば残債を完済できるのか」を把握。
住宅ローンの残債はお金を借りている金融機関に正確な残債金額と滞納額を確認。
また、この時点で、確認と同時に今後の返済について金融機関に相談。
- 価格の査定
売却の決定に際しては、金融機関の了解が必要。
不動産会社は所有者ばかりでなく、金融機関とも相談しながら売却価格を決定。
- 債権者への確認
売却（売出）価格や返済時期（売却時期）の見通しが立ったら、正式に任意売却を承諾してもらえるか、金融機関へ確認。特に、
※売却後に残債がある場合はその金額次第では、任意売却の承諾が得られないことあります。金融機関との協議は密に行うことが得策です。
住宅ローンを借りる際には、ローンが返済できなくなった場合に備え、担保として不動産に抵当権を設定します。抵当権は、万一返済が滞った場合に、その不動産を売却して得られた資金から優先的に返済を受けることができる権利です。
この抵当権が付いたままでは、売却することができません。本来であれば、ローンを完済して債権者に抵当権を抹消してもらいます。ところが、完済できない場合は、債権者である金融機関と相談し、ローンが残ったままでも抵当権を抹消してもらえるよう、事前に承諾を得る必要がある。
売却期間も債権者に決定権があるため、売却が可能な期間に設定してもらえるよう、相談をする。
- 任意売却開始
売却期間は1か月～6か月ですが、競売を避けるために、早い売却を目指す。
家に住みながら売却活動を行うことになる。購入を検討する人が家を見学することになるため、いつもより念入りに清掃をし、内覧の際には感じよく対応する。
- 売買契約の締結
買主と売買条件について合意が得られたら、債権者へ購入申込書と売買代金配分表を提出。売買代金分配表には、物件概要や売却代金などを記載。ここに売却にかかる諸費用の明細も記入する。
債権者に合意が得られて初めて、買主と売買契約を結ぶことができる。
売却活動中から債権者へ丁寧に状況を報告しておくことが重要。
- 決済・引渡し
売買契約後、売主・買主双方の準備が整ったら、不動産の決済と引渡しとなります。任意売却の流れは通常の売買と同じ。任意売却でも、引渡し日の希望を出すことができるので、事前に金融機関と相談したうえで買主とも相談して日取りを決める。
物件の明け渡しが必要ですから、引越し後に決済・引渡しとなる。決済当日は、仲介する不動産会社と司法書士が立会いのもと、売買代金の支払いとそのほかの清算を行い、鍵を引渡し。その後、同日中に司法書士が抵当権の抹消登記と同時に所有権の移転登記の申請を行う。
任意売却では、必ず決済・引渡しと同時に、売買代金配分表に従って代金を支払いする。加えて、同日に抵当権の抹消手続きを行う。
- 残債務の返済
売買代金ではローンの完済ができず、残った借入金の返済がある場合、任意売却後の残債の返済方法は金融機関によって対応が異なります。一括か分割での返済となりますが、多くの場合、債権者との間で毎月の返済額を相談し、無理のない範囲で返済していく。
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