2025/12/02(火)
根抵当権付きの不動産売却はどう進める？
こんにちは！不動産売却専門店カウイエの本田です！
2025年も12月になりましてなんと今年もあと一か月ですね。
旭川では熊の出没が相次いでいるようなので、外出時にはお気を付けください🐻
さて、本日は「根抵当権付きの不動産売却はどう進める？」に題しまして、根抵当権が付いている不動産売却についてお話しいたします。
初めに“根抵当権”とは、将来発生することがあるかもしれない借金も含めて担保する権利です。通常の抵当権は特定の借金のみを担保にするのに対して、根抵当権は継続的な取引や将来の不確定な債務までカバーできる権利のことです。
例えば事業融資や個人間の貸し借りで、極度額（上限額）を決めて設定することが出来ます。
そのため、根抵当権が残っている不動産は事実上、売却が出来ません。
現時点での借入残高がゼロだったとしても、根抵当権が残っている限り根抵当権者は極度額の範囲内でいつでも債務を主張できる構造だからです。
そのため、買主としては根抵当権のある不動産は取引できないので、売却のためには必ず「抹消」をします。
売却の基本的な流れとしては
- 売却前に根抵当権を抹消する
この方法が一番スムーズで、売却活動が速やかに始められること、買主の融資審査も問題なく通ることなどのメリットがあります。
- 売却と同時に抹消する
借入金がまだある、根抵当権者との調整が必要な場合には決済と同時にすることになります。
流れとしては
1.売買代金の一部で根抵当権の債務を返済
2.根抵当権者（金融機関／個人）から抹消書類を受け取る
3.同日に司法書士が抹消登記申請
4.買主へ所有権移転
の手順を踏み、売却となります。（通常の抵当権付き不動産と同様）
- 根抵当権者と交渉して放棄を受ける
すでに債務がない場合が該当します。個人間の根抵当権で「実質的にもう貸し借りはない」「債務者が亡くなって混同している」といったケースがあります。
まとめになりますが、根抵当権付き不動産の売却で最もスムーズなのは、売却前に根抵当権の抹消を済ませておくことです。特に個人間の契約や相続が絡むケースでは、早めに相続資料を揃え、混同による抹消登記を行うことで、市場に出す段階から安心して販売活動ができます。「根抵当権が付いているから売れない」と悩む方は少なくありませんが、正しい手順を踏めば解決は決して難しくありません。専門家のサポートを受けながら、確実なステップで売却を進めていくことが大切です。
今回は「根抵当権付きの不動産売却はどう進める？」というテーマをご紹介させていただきました。売却の流れ以外でも気になること、わからないことがあれば気軽のご相談ください！
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