2026/03/13(金)
住宅ローンに残債があっても売却できる？
こんにちは！土地中古住宅専門店カウイエの鈴木です！
今回は住宅ローンの残債が残っている場合の売却方法について紹介します！
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるの？」
転勤や住み替え、家計の見直しなど、さまざまな理由で住宅ローン返済中に不動産売却を検討する方は少なくありません。
結論から言うと、住宅ローン返済中でも不動産を売却することは可能です。ただし、通常の売却とは異なり、いくつか知っておくべき重要なポイントがあります。
この記事では、住宅ローン支払い途中で不動産を売却する際の仕組みや注意点について分かりやすく解説します。
住宅ローンが残っていても売却できる理由
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に金融機関が不動産を担保として回収できる権利です。そのため、不動産を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。
そして抵当権は、住宅ローンを完済すれば抹消できる仕組みになっています。
つまり、
売却代金で住宅ローンを完済できれば問題なく売却可能です。
売却の主な2つのケース
住宅ローンが残っている不動産の売却は、大きく分けて次の2つのケースがあります。
- アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）
売却価格が住宅ローン残高よりも高い場合です。
例
- ローン残高：2,000万円
- 売却価格：2,500万円
この場合、売却代金でローンを完済し、残りは手元資金になります。
もっともスムーズな売却パターンです。
- オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）
売却価格がローン残高より低い場合です。
例
- ローン残高：2,000万円
- 売却価格：1,600万円
この場合、不足する400万円を
- 自己資金で補填
- 住み替えローンを利用
などの方法で返済する必要があります。
住宅ローン返済中の売却の流れ
一般的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社に査定依頼
- 住宅ローン残高を確認
- 売却価格の目安を把握
- 売却活動開始
- 売買契約締結
- 決済時にローン完済・抵当権抹消
通常は、物件引き渡しと同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
売却前に確認しておきたい3つのポイント
- 住宅ローン残高を確認する
まずは金融機関から送られてくる
「残高証明書」
または
ローン返済予定表
を確認し、現在のローン残高を把握しましょう。
- 不動産の相場価格を調べる
住宅ローンの残高と売却価格の関係が重要です。
そのため、
- 近隣の売却事例
- 現在の市場価格
- 不動産会社の査定
などを比較して、現実的な売却価格を把握することが大切です。
- 売却にかかる費用を計算する
不動産売却には以下のような費用がかかります。
主な費用
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- 引っ越し費用
- ローン繰上げ返済手数料
これらも含めて、最終的にいくら手元に残るのかを確認しておきましょう。
住宅ローン返済が厳しい場合は「任意売却」という選択肢も
もし住宅ローンの支払いが難しくなっている場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、金融機関と相談しながら不動産を売却する方法で、競売を回避できる可能性があります。
ただし、金融機関の同意が必要になるため、早めに不動産会社や専門家へ相談することが大切です。
まとめ
住宅ローン支払い途中でも、不動産を売却することは可能です。ただし、売却をスムーズに進めるためには次のポイントが重要です。
- 住宅ローン残高を確認する
- 不動産の相場価格を把握する
- 売却費用も含めて資金計画を立てる
これらを事前に整理しておくことで、無理のない売却計画を立てることができます。
住宅ローン返済中の売却は状況によって最適な方法が変わるため、まずは不動産会社に査定や相談をすることが、成功への第一歩と言えるでしょう。
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