2025/07/23(水)
住宅ローンがあるけど引っ越したい！どうしたらいい？
こんにちは！旭川不動産売却専門店カウイエの工藤です！
今年の7月は例年よりも暑い日が多いですが、体調は大丈夫でしょうか？？
さて、今回は住宅ローンが残っているけど、様々な事情により引っ越しをしなくてはいけない場合も出てくるかもしれません。
その際はどうすればいいでしょうか？
結論を言えば、住宅ローンがある状態でも引っ越しは可能です。
しかし、住宅ローンは本人またはその家族が居住する住宅の購入等に使えるローンなので、返済をしながらその物件を誰かに賃貸することは、原則認められていません。
また、住宅ローン返済中の物件には抵当権が設定されています。
住宅ローンを完済しなければ売却することができず、売却代金で残債を一括返済する場合は同日決済が必要です。
そのため、住宅ローンがある状態で引っ越しを検討する場合、まずは「家をどうするか」「ローンをどうするか」の検討から始めると良いでしょう。
目次
【住宅ローンがあるけど引っ越したいときの方法】
まずは「家をどうするか」を検討します。
住宅ローン返済中に引っ越す場合、以下の3つの選択肢があります。
《①家を残して引っ越す≫
住宅ローンの返済を継続する場合、家を残したまま引っ越しをすることは可能です。
一時的な転勤等であれば、家は現状のまま残して、引っ越し先では賃貸物件を借りるのも良いでしょう。
ただし、空き家の状態で家を長期間放置すると、湿気によりカビが繁殖したり、悪臭や害虫が発生するなど、建物が急速に劣化するリスクがあります。
特に窓が少ないマンションの場合、空き家になると湿気がこもりやすくなるため、定期的に足を運び、換気や掃除をすることをおすすめします。
また、住宅ローンを返済しながら引っ越し先で賃貸物件を借りるとなると、住居費の負担が大幅に増えることになります。
引っ越し先で新たな不動産を購入する場合も、ダブルローンを組めるかどうかは事前に金融機関に相談しましょう。
≪②家を賃貸して引っ越す≫
家を残したい気持ちはあっても、住宅ローンの返済に加えて、引っ越し先で借りる賃貸物件の家賃も支払うとなると、月々の負担はかなり増えることになります。
その場合、住宅ローンの返済は継続しながら、家自体は第三者に賃貸するという選択肢も検討せざるを得ないでしょう。
住宅ローン返済中の家は、原則として第三者への賃貸を行うことはできないものの、転勤などのやむを得ない事情による一時的な賃貸であれば、金融機関に申請を行うことで認められるケースもあるようです。
転勤などを理由に、自宅を一時的に賃貸に出すことを「リロケーション」といいます。
住宅ローン返済中の家をリロケーションできるかどうかは、住宅ローン契約中の金融機関に連絡して相談してみましょう。
ただしリロケーションの場合、契約期間を限定しなければならないなど、通常の賃貸物件とは異なる条件が多いです。
入居者の募集や管理をスムーズに進めるには、リロケーションに慣れた不動産会社を見つけることが大切です。
《③家を売却して引っ越す≫
住宅ローンは残っているけれど、再び家に住むことは考えていない、住み替えたいと考えている場合は、家を売却して引っ越すことも可能です。
ただし、家を売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記手続きを行わなければいけません。
預貯金等を使って一括返済できる場合は良いですが、そうでない場合は、事前に不動産会社と金融機関に相談し、売却代金の受け取りと住宅ローンの一括返済を同時に行う「同日決済」の手続きをとりましょう。
【住宅ローンがあるけど引っ越したいときの注意点】
家をどうするかを決めたら、次に「住宅ローンをどうするか」を検討しましょう。
住宅ローンがある家から引っ越す場合、以下のような注意点があります。
≪住宅ローンの残債を確認する≫
家の売却代金で住宅ローンを完済するには、住宅ローンの残債を上回る価格で売却をしなければいけません。
家の売却代金だけで住宅ローンの完済が難しい場合は、住み替えローンの検討も必要になるでしょう。
しかし、住宅ローンがいくら残っているのか、正確には把握していないという方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの残債は「残高証明書」や「返済予定表」などに記載されているため、まずは残りいくらの返済が必要なのかを確認しましょう。
≪家の査定を依頼する≫
住宅ローンの残債を把握したら、不動産会社に家の査定見積もりを依頼し、どのくらいの金額で売却できるのかを確認しましょう。
住宅ローンの残債よりも高く売れるかどうかがひとつの基準となりますが、家の売却では住宅ローンの返済以外にも、不動産会社に支払う仲介手数料、登記を依頼する司法書士に支払う報酬、税金など、さまざまな諸費用がかかります。
売却代金で住宅ローンを返済したうえで、残ったお金で賃貸物件を借りたり、新たな家を購入したいと考えている場合は、実際にいくら残るのかをシミュレーションしておくと良いでしょう。
≪住宅ローン控除について把握する≫
住宅ローン控除とは、住宅の確保にかかる負担を軽減する目的で、住宅ローンを組んで家を購入したり、リフォームしたりした場合に、一定の条件を満たせば年末のローン残高の0.7％を所得税等から最大13年間控除する制度です。
住宅ローン控除を受けるには、住宅ローンを返済していること、その家に入居していることが条件となります。
そのため、一時的な引っ越しなどで住宅ローンを継続する場合でも、その家に住んでいなければ住宅ローン控除は受けられないのです。
≪金融機関に相談する≫
住宅ローンがある家の売却や賃貸は、金融機関に無断で行うと契約違反となります。
契約違反をすると、金融機関からローン残債の一括返済を求められる可能性もあるので、必ず前もって相談するようにしてください。
また、売却のためにローン残債の繰上げ返済を希望する場合、「同日決済」を希望する場合も、金融機関へは早めに相談しましょう。
まず、悩む前にカウイエに相談しましょう！
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