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こんにちは！不動産売却専門店カウイエの塚田です！

相続登記と住所変更登記についてお話します！

「実家の名義が亡くなった祖父のままになっている」

「引っ越しをしたけれど、マイホームの登記簿の住所は古いまま」

このような状態の不動産をお持ちではありませんか？

実は今、不動産の登記をめぐるルールが大きく変わっています。

これまでは「任意」だった相続登記と住所変更登記が、法律によって完全に義務化されました。

「いつまでに、何をしなければいけないのか？」

今回は、知っておくべき重要なポイントを分かりやすく解説します。

1. なぜ義務化された？ 背景にある「所有者不明土地問題」

日本全国で、名義人が死亡した後に登記が書き換えられなかったり、引っ越し後の住所変更が放置されたりした結果、「誰の土地か分からない」「所有者と連絡がつかない」という土地が急増しました。

その面積はなんと九州の大きさを超えると言われており、災害復興や都市開発の大きな足かせになっています。この問題を解消するために、国は重い腰を上げ、登記のルールを厳格化しました。

2. 「相続登記」の義務化（2024年4月スタート）

亡くなった方から、配偶者や子どもへ不動産の名義を書き換える手続きです。

• 期限： 相続により不動産の取得を知った日から3年以内
• ペナルティ： 正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料（かりょう）
• 注意点： 制度が始まる前（2024年3月以前）に発生していた相続についても、義務化の対象となります。

💡 「遺産分割協議がまとまらない」という時の救済策

親族間の話し合いが長引き、3年以内に登記ができない場合は、新設された**「相続人申告登記」**という制度を利用できます。「私が法定相続人です」と法務局に申し出ることで、ひとまず義務を果たしたとみなされ、過料を避けることができます。

3. 「住所変更登記」の義務化（2026年4月スタート）

引っ越しで住民票を移した際や、結婚などで氏名が変わった際、不動産の登記簿に登録されている「所有者の情報」を変更する手続きです。

• 期限： 住所や氏名が変わった日から2年以内
• ペナルティ： 正当な理由なく放置した場合、5万円以下の過料
• 注意点： こちらも制度が始まる前（2026年3月以前）の住所変更・氏名変更であっても、猶予期間（施行から5年）の間に手続きをする必要があります。

上の画像のように、変更手続きには法務局へ「登記申請書」を提出する必要があります。これまでは売却やローン完済時くらいしか意識されなかった手続きですが、これからは引っ越しの都度、マストで行う必要があります。

4. 2つの登記の「違い」まとめ

双方の制度を比較しやすいよう、表にまとめました。

5. 何から始めればいい？

まずは「現在の登記がどうなっているか」を確認することが第一歩です。

法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば、誰でも現在の名義や住所を確認できます。

もし、古い住所のままだったり、亡くなった親の名義のままだったりした場合は、早めに手続きを計画しましょう。

自分でやる？ プロに頼む？

• 住所変更登記： 書類が少なくシンプルなため、法務局の窓口で相談しながら自分で行うことも比較的容易です。
• 相続登記： 故人の出生から死亡までの戸籍集めや、親族間の遺産分割協議書の作成など、専門知識が必要なケースが大半です。こちらは無理をせず、司法書士に相談するのが確実でスムーズです。

法改正により、不動産の管理責任はより身近で重要なものになりました。「うちは大丈夫かな？」と思ったら、この機会に一度、家族で不動産の状況を確認してみてはいかがでしょうか。

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