2026/06/15(月)
抵当権とは…？
こんにちは！旭川不動産売却専門店カウイエの工藤です！
最近は気温差が激しく、体調を崩しやすい時期ですが、気を付けてお過ごしください！！
【抵当権って？】
抵当権とは、銀行や金融機関から住宅ローンを借り入れるときに、購入した不動産（土地や建物）に設定される権利のことです。
この権利をもつのは銀行や金融機関で、住宅ローンの返済がなかった場合、購入した不動産を担保にすることができます。
抵当権は登記簿の権利部の乙区欄に設定されます。また、対象となった不動産は「抵当物件」と呼ばれます。
抵当権と根抵当権の違いとは？
「抵当権」とは別に、「根抵当権」と呼ばれるものもあります。その違いはどこにあるのでしょうか。
根抵当権は不動産の担保としての価値を計算し、「極度額」と呼ばれる貸し出せる上限額の範囲内で、何度でもお金の貸し借りができるもののことを言います。
抵当権との大きな違いは、
・根抵当権は多くの場合、企業が融資を受けたり、企業が所有する不動産に設定される
・根抵当権の借入額は、極度額内であれば何度でも借り入れできる
・根抵当権は、当事者の合意がないかぎり消滅しない
【抵当権が設定されるとどうなる？】
抵当権が設定されると、どうなるのでしょうか。
まず、抵当物件には住み続けることができるのでしょうか。
答えは「できます」。
債務者（お金を借り入れた人）は、担保となった物件を明け渡す必要はありません。
次に、ローンの支払いについてです。銀行や金融機関などの抵当権者は、「債務者の弁済を受ける権利」を持っています。そのため債務者は、これまでどおりローンを支払うことになります。
抵当権が設定されてもローンを支払い続けている限りは問題ありません。
抵当権のメリット・デメリットは？
抵当権を設定することで、メリット・デメリットの双方が存在します。
お金を借りる債務者、お金を貸す金融機関、両方のメリット・デメリットをみていきましょう。
債務者 金融機関
メリット ・住宅ローンを利用できる
・金利を低く抑えられる
・ローンの上限額を引き上げられる ・担保を確保して融資できる
・返済が滞っても住宅を売却して債務に充当できる
デメリット ・返済が滞ると所有権を失う可能性がある
・抵当権付きの不動産は売却しにくい
・抵当権設定・抹消に手間とコストがかかる ・物件を競売にかけても全額返済が可能とは限らない
・抵当権の順位によっては弁済が十分に受けられない
債務者・金融機関における抵当権のメリット・デメリットは上記の通りです。
住宅ローンを組む債務者にとって最も大きなメリットは、担保を提供することで住宅ローンを利用しやすくなり、上限額も無担保に比べて引き上げられることです。
また、金融機関にとっても有担保のほうが安心感があり、返済が滞った場合にも差押えや競売の権利を行使できるため、高額の融資もしやすくなります。
デメリットもありますが、抵当権を上手く使えば理想のマイホームを手に入れやすいでしょう。
抵当権を設定するタイミングはいつ？ 手続きの流れは？
物件に抵当権を設定する場合、タイミングは主に次の2つに分かれます。
・住宅ローン契約を結んだとき
・住宅ローンの借り換えを行ったとき
どちらのパターンでも、契約時に抵当権が設定される点は同じです。
そして、抵当権設定から登記までの流れは次のようになります。
①金銭消費貸借契約締結
②抵当権設定（住宅ローン）契約を締結
③必要書類の準備
④債務者と金融機関による共同申請
⑤登記事項証明書の発行
⑥登記事項証明書を金融機関に送付
抵当権設定は、基本的にどの金融機関であっても上記の流れで進みます。
抵当権の設定に必要な書類
抵当権の設定に必要な書類は、次の3点です。
・抵当権設定契約書
・不動産の権利証
・不動産所有者の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
抵当権設定の際には、不動産所有者の実印も必要となるため忘れないようにしましょう。
【抵当権行使とは？】
債務者が住宅ローンを返済できない状態が続くと、抵当権が行使されます。
抵当権が行使された物件は裁判所から差し押さえられ、競売開始となります。
このとき、競売で落札されると優先的に住宅ローンへと充当されますが、それでもローンが残れば返済を続けなければなりません。
売却益のほうが住宅ローンの債務額より多ければ、残った分は債務者に返還されます。
抵当権を行使される前にできることはある？
金融機関に抵当権を行使される前に、債務者にできることは以下の通りです。
・滞納分を一括で返済する
・毎月の返済額を減額してもらう
・金融機関の許可を得て任意売却やリースバックを利用する
住宅ローンは滞納してすぐに抵当権が行使されるわけではなく、6か月程度の猶予があります。
その間に滞納した金額を一括返済すれば、抵当権の行使を避けられます。
次に、住宅ローン返済の負担が大きい場合は、金融機関に相談して返済額を減らしてもらうのがよいでしょう。
例えば、事情を話して1年間だけ返済額を半額にしてもらえば、金融機関からも承諾を得やすいです。
最後に住宅ローンの返済を目的として、物件を売却するか、不動産会社のリースバックを利用する方法もあります。
新築物件なら資産価値が高いため、高く売却できる可能性が高いです。
まず、不動産の売却を進めていきたいと思ったら、ぜひ不動産会社にご相談いただきたいです！
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