解体して更地にするか、古家付きで売るか？｜旭川・札幌の不動産売却・買取・査定なら

2026/09/11(金)

こんにちは！！不動産売却専門店の工藤です。

旭川は朝晩と日中の気温差がおおきくなってきました。

体調管理には十分お気を付けください！！

実家を相続した際や古くなった戸建てを売却する際、売主が最初に直面するのが「解体して更地にしてから売るべきか、古い家を建てたまま（古家付き土地として）売るべきか」という判断です。

解体は売却価格や売りやすさに大きく直結する一方、やり方を間違えると数百万円単位の損や売却後の近隣トラブルに発展することがあります。売主目線で押さえておくべき知識と実務上の重要ポイントを徹底解説します。

1. 「更地渡し」と「古家付き売却」のメリット・デメリット

まずは双方のメリット・デメリットを整理し、ご自身の物件がどちらに適しているかを見極める必要があります。

比較項目	更地にして売却	古家付きで売却（現状渡し）
買主の需要	注文住宅を建てたい個人やハウスメーカーに選ばれやすく、早期売却しやすい。	予算を抑えたいリノベーション志向の買主や買取業者に限られる。
手元資金	事前に解体費用（200万〜350万円程度）の持ち出しが必要。	解体費用がかからず、売却の手間や自己資金が不要。
価格交渉	綺麗に整地されているため、解体費用を理由にした値引き要求を受けにくい。	「解体費用分を値引いてほしい」と交渉されるケースが多い。
売却後のリスク	建物を解体するため、建物に関する契約不適合責任（不具合・アスベスト等）が発生しない。	引き渡し後に雨漏りや倒壊、アスベスト等のリスクを問われる可能性がある。

2. 解体前に必ず確認すべき「売主の3大罠（注意点）」

「早く売りたいから解体しよう」と焦って解体業者を呼ぶ前に、以下の3つの罠に注意してください。

罠①：解体すると「固定資産税が最大6倍」になる

住宅が建っている土地は「小規模住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6に軽減されています。解体して更地にするとこの特例から外れるため、1月1日を跨いで更地のまま所有し続けると固定資産税が一気に跳ね上がります。解体時期のコントロールが不可欠です。
罠②：「再建築不可物件」を解体すると家が建てられなくなる

接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）を満たしていない古い物件の場合、一度壊してしまうと二度と新しく建物を建てられない土地（再建築不可）になります。解体前に必ず不動産会社や自治体に確認してください。
罠③：アスベスト（石綿）事前調査・除去費用の発生

2022年・2023年の法改正により、解体前の「有資格者によるアスベスト事前調査報告」が義務化されました。特に2006年以前の建物の場合、外壁材やスレート屋根にアスベストが含まれているケースが多く、解体費用に数十万〜百万円程度の上乗せが発生する場合があります。